Werd uw droomwoning verkocht aan iemand anders terwijl u een aankoopoptie op de woning had? Het nieuwe goederenrecht versterkt uw positie door registratie.

PAQT TOURNEE LEGAL_3_Tekengebied 1 kopie 3.png

Een onderhandse aankoopoptie [1] geeft u een recht tot aankoop van een woning. De eigenaar mag dus niet meer aan iemand anders verkopen. Helaas gebeurt dit in de praktijk wel al eens: bijvoorbeeld wanneer de eigenaar een hoger bod ontvangt en niet aan de verleiding kan weerstaan. Aangezien er geen verkoopovereenkomst bestaat, heeft u als optiehouder meestal enkel recht op een schadevergoeding. Uiteraard valt dit in het niets bij het kwijtraken van uw droomwoning.

Het nieuwe goederenrecht voorziet in een bijkomende bescherming voor dit soort situaties. De begunstigde van een onderhandse aankoopoptie, een voorkeurrecht [2] of een voorkooprecht [3] heeft de mogelijkheid tot registratie van het hem toegekende recht in de registers van de Administratie.

1. Huidige situatie (tot 31 augustus 2021)

Momenteel beschikt u over twee mogelijkheden bij een verkoop van een onroerend goed met miskenning van uw onderhands voorkeur-, voorkoop of optierecht:

De verkoper moet u een schadevergoeding betalen. Soms voorziet de overeenkomst zelf een schadevergoeding, bv. 10% van de overeengekomen aankoopprijs. In de andere gevallen moet de schade eerst nog worden bewezen.
U kan proberen de nietigheid van de nadien gesloten koopovereenkomst te bekomen. Hiervoor dient te worden aangetoond dat de koper op de hoogte was of moest zijn van het bestaan van uw voorkoop-, voorkeur of optierecht.

De nietigheid van de koopovereenkomst kan momenteel dus enkel met succes worden gevorderd in geval van ‘kopers te kwader trouw’, die wisten of behoorden te weten dat u begunstigde was van een dergelijk recht. Dit zal vaak niet het geval zijn en is al zeker niet eenvoudig te bewijzen.

2. Nieuwe goederenrecht (vanaf 1 september 2021)

Het nieuwe goederenrecht voorziet in de mogelijkheid (dus geen verplichting) tot overschrijving van uw voorkeur-, voorkoop of optierecht in een register van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.

Na registratie, beschikt u als begunstigde van het geregistreerde recht over de mogelijkheid om de nietigheid van de koopovereenkomst te bekomen, zónder dat u moet aantonen dat de koper van uw recht op de hoogte was of moest zijn. De koper wordt geacht op de hoogte te zijn door de registratie.

Bij gebreke aan registratie dient u dit wel nog aan te tonen indien u de nietigheid van de koopovereenkomst wenst te bekomen.

Mocht u hieromtrent nog verdere vragen hebben, aarzel niet om ons te contacteren.

[1] Aankoopoptie: ‘De eigenaar van een onroerend goed verbindt zich ertoe het onroerend goed aan de begunstigde van de aankoopoptie te verkopen tegen een overeengekomen prijs en verkoopsvoorwaarden gedurende een overeengekomen termijn.’

[2] Voorkeurrecht: ‘De eigenaar van een onroerend goed verbindt zich ertoe om eerst met de begunstigde van het voorkeursrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen.’

[3] Voorkooprecht: ‘De houder van een voorkooprecht heeft het recht om bij voorrang een onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde prijs en dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper met wie reeds een koopovereenkomst werd gesloten onder de opschortende voorwaarde van de uitoefening van het voorkooprecht door de begunstigde van dat recht.’

19-04-2021 Deze nieuwsbrief is louter informatief en dient niet beschouwd te worden als een juridisch advies. Voor uw vragen of een juridisch advies kan u contact opnemen met ons kantoor.